Rotterdam heeft 213.000 huurwoningen, waarvan een derde in particulier bezit is. Veel Rotterdammers hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning. Met de invoering van de Wet betaalbare huur heeft de gemeente meer mogelijkheden gekregen om te hoge huurprijzen aan te pakken. Ondanks dat de gemeente zich actief heeft ingezet, blijven de resultaten tot nu toe mager. Er zijn tot medio maart 2026 maar 34 huurverlagingen gerealiseerd, terwijl er veel huurders zijn die een te hoge huur betalen. De gemeentelijke aanpak richt zich voornamelijk op het overtuigen van huurders om melding te doen van misstanden. Deze aanpak is niet doeltreffend, oordeelt de rekenkamer in haar onderzoek ‘De huur blijft te duur’.

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden, met als doel de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren. Door de wet zijn voortaan ook huurwoningen in de middenhuur (huurprijs tot € 1.228,07 per maand) gebonden aan maximale huurprijzen, net zoals in de sociale huursector. De rekenkamer heeft onderzocht hoe de gemeente Rotterdam invulling heeft gegeven aan de taken vanuit de Wet betaalbare huur en hoe doeltreffend de gemeente is in het handhaven van de wet.

Gemeente focust op huurders, maar angst voorkomt meldingen

Door middel van communicatiecampagnes door heel Rotterdam en een huis-aan-huis benadering in Carnisse probeert de gemeente huurders te overtuigen zich te melden bij te hoge huurprijzen. De gemeente vermoedt dat alleen al in Carnisse minstens 62% van de huurders te veel huur betalen. Uit de huisbezoeken blijkt dat huurders regelmatig twee keer zo veel betalen als toegestaan, met uitschieters van meer dan drie keer zo veel. Huurders melden zich echter maar zeer beperkt. “Uit ons eigen onderzoek blijkt dat hoe slechter het gedrag van de huurbaas, hoe lager de meldingsbereidheid is bij huurders. Dit zijn juist de huurders die door de wet beschermd moeten worden", stelt Sjoerd Keulen, directeur van de Rekenkamer Rotterdam. “We zien dat meldingen uitblijven, vaak vanwege angst voor de gevolgen, weinig vertrouwen in de overheid, of door intimidatie van de verhuurder.” Huurders weten het gemeentelijke meldpunt niet te vinden: uit de enquête van de rekenkamer blijkt dat maar 30% van de huurders enigszins weet waar zij terecht kunnen als zij te veel huur betalen.

De gemeente gaat alleen over tot handhaving na een melding van een huurder. Zolang dit niet gebeurt, blijft een verhuurder die zich niet aan de wet houdt buiten schot. Dit terwijl de gemeente wel informeel weet welke verhuurders stelselmatig de wet overtreden.

Grote inspanningen leidden tot weinig huuraanpassingen

Verder leiden maar weinig meldingen tot daadwerkelijke huuraanpassing. Uiteindelijk waren er in de onderzochte periode slechts 212 meldingen. Een deel van de meldingen werd vervolgens niet doorgezet, waardoor uiteindelijk maar 34 huurverlagingen zijn gerealiseerd. De huidige gemeentelijk inzet is daarom duur en arbeidsintensief in verhouding tot de opbrengsten: iedere euro huurverlaging kost de gemeente 95 euro.

Als wel een overtreding wordt geconstateerd kiest de gemeente bovendien voor een voorzichtige aanpak van de verhuurders. Gedurende de looptijd van het rekenkameronderzoek waren er geen panden in beheer genomen, geen bestuurlijke boetes uitgedeeld, en een beperkt aantal last onder dwangsommen opgelegd. Door deze voorzichtige aanpak loont het voor een verhuurder om zich niet aan de Wet betaalbare huur te houden.

Aanbevelingen

De rekenkamer beveelt onder andere aan om de handhaving niet alleen te laten afhangen van meldingen, maar om stelselmatige overtreders actief aan te pakken. Bij deze overtreders zouden bovendien sneller zwaardere sancties moeten worden ingezet. Daarnaast is aandacht nodig voor een vangnet voor huurders die in de problemen komen door een melding, bijvoorbeeld door informele afspraken met woningcorporaties over noodwoningen vast te leggen en breed bekend te maken. Het college neemt de aanbevelingen bijna volledig over.

Fotografie: Hans van Rhoon

Bij de Rekenkamer hechten we veel waarde aan de ontwikkeling van nieuw talent en het bieden van kansen aan toekomstige professionals. Daarom verwelkomen we graag nieuwe gezichten binnen onze organisatie.

Sinds 5 oktober is Kimberly bij ons gestart als leerwerkstudent. De komende tien maanden gaat zij vier dagen per week aan de slag met verschillende onderzoeken. Maar wie is Kimberly en wat hoopt zij tijdens haar leerwerkperiode te leren? Ze stelt zich graag zelf aan jullie voor:

“Ik zit in het laatste jaar van de opleiding Bestuurskunde en Overheidsmanagement aan De Haagse Hogeschool. De komende tien maanden ben ik hier vier dagen per week bezig met verschillende onderzoeken.

Tijdens mijn leerwerkperiode wil ik mij verder ontwikkelen op het gebied van beleidsevaluaties en het onderzoeksproces. Daarnaast wil ik de organisatie beter leren kennen.

Ik hoop de komende periode veel te leren van mijn collega’s en tegelijkertijd een bijdrage te leveren aan de verschillende lopende en nieuwe onderzoeken.

Ik kijk uit naar een mooie en leerzame tijd binnen de Rekenkamer!”

We wensen Kimberly veel succes en plezier tijdens haar leerwerkperiode!

Dit is de rode draad die de Rekenkamer Rotterdam trekt in haar jaarlijkse analyse van de gemeentebegroting. Wat wil Rotterdam in bereiken? Wat wordt daarvoor gedaan? Wie zijn daarbij betrokken? En hoeveel mag dat kosten? Dat zijn vragen die het college in de begroting moet beantwoorden. Zo kan de gemeenteraad de plannen en budgetten voor volgend jaar bepalen. De Rekenkamer Rotterdam ziet dat de Begroting 2027 geen duidelijk antwoord geeft op deze vragen. “Het college wil meer geld uitgeven, zonder dat duidelijk is waarvoor.” aldus directeur Sjoerd Keulen.

In totaal vond de rekenkamer € 900 miljoen aan nieuwe uitgaven zonder duidelijk doel. Zo wil het college in 2030 € 95 miljoen extra uitgeven aan jeugdhulp. De begroting legt niet uit hoe dit geld besteed wordt en welk doel het college daarmee wil bereiken. Het risico is dat dit geld uiteindelijk wordt besteed aan zaken die niet voldoende opleveren.

€ 450 miljoen van deze nieuwe uitgaven wordt betaald uit de investerings-reserve. Het college wil deze investeringsreserve namelijk ook gaan inzetten voor investeringen die zichzelf niet terugverdienen. De reserve raakt hierdoor verzwakt. De rekenkamer ziet nog een ander risico: de gemeente kan boven zijn stand gaan leven. Als de reserve wordt gebruikt om vaste lasten te betalen, is de reserve op enig moment leeg, terwijl de rekeningen blijven komen. Sjoerd Keulen: “De raad heeft budgetrecht. Zij kan het risico op ongerichte investeringen voorkomen, door dit geld nog niet toe te voegen aan begrotingsprogramma’s. Dit geld kan de raad parkeren in afwachting op concrete bestedingsvoorstellen.”

Adviezen zijn nog niet opgevolgd

Een aantal oude risico’s zijn nog niet aangepakt. Zo had de gemeente in 2025 een financiële meevaller van bijna € 200 miljoen, omdat het niet lukte voorgenomen plannen uit te voeren. De provincie, accountant en rekenkamer adviseerden om de volgende begroting hiervoor aan te passen. Het college heeft voor 2026 en 2027 juist meer plannen, maar legt niet uit waarom het nu wel zal lukken die uit te voeren.

Ook is de begroting nog niet begrijpelijker. De rekenkamer deed ook in 2025 onderzoek naar de begroting. De rekenkamer bekeek toen drie begrotingsprogramma’s in detail. Ook concludeerde zij dat de begroting duidelijker kon uitleggen wat de gemeente komend jaar (extra) gaat doen en wat dat (extra) kost. Dit jaar bekeek de rekenkamer dezelfde drie programma’s en bleven deze vragen opnieuw onbeantwoord.

Fotografie: Irene Hoekstra